Til Plan og miljøutvalget i Vestby fra styret

TIL: PLAN- OG MILJØUTVALGET, VESTBY KOMMUNE
FRA:  STJERNÅSEN VELFORENING v/styre
DATO:  11.09.2018
ANG: MØTE 17.09.18 SAK Ny 2.gangs behandling – Stjernåsen – Detaljregulering
 
På vegne av Stjernåsen vel sine 107 medlemmer følger Styre opp punktene som vi har fremsatt  tidligere, da vi ikke ser at punktene er tatt hensyn til i det nye forslaget fra Rådmannen (vedlegg nr.2 i sakspapirene). Etter vår oppfatning, gjenspeiler heller ikke rådmannens forslag det som ble sagt i Plan- og Miljøutvalget i møte 7.mai i år, som da var bakgrunnen for at saken ble sendt tilbake til administrasjonen. 
Utbyggerne hevder at utsikten til bakenforliggende hytter ikke vil bli berørt av utbyggingen. Dette er ikke riktig. Hulvikveien 24 og de andre hyttene bygd i samme åsrygg, får nesten alle takterrassene i F5 og F6 rett i sin utsikt. Når de sitter på sin terrasse og ser på utsikten, vil de i fremtiden se rett mot naboer.  På øvre felt er det flere hytter som får de nye hyttene direkte i sitt synsfelt og dermed redusert utsikt. Hvis utbygger får lov til å planere på gjennomsnittshøyde kommer hyttene så høyt at de vil være til stor sjenanse for eksisterende hytter både i forkant av tomten og i bakkant.
Hva som kan være oppå takterrassene er heller ikke regulert, så i teorien kan nye hytteeiere sette opp levegger og partytelt som de vil i alle mulige farger og fasonger. 
I kommuneplanen for 2014 – 2026 for Vestby kommune er det for fritidsbebyggelse bestemt at «For den enkelte tomt er tillatt bruksareal BRA=100m2.» Nå foreslår rådmannen at det skal være tillatt med hhv. 165m2 for felt F1-F4 og 150m2 for felt F5 og F6 for den enkelte tomt. Dette foreslås selv om de 31 tomtene som inngår i reguleringen er vesentlig mindre enn tomter på eksisterende felt. Dette vil være en forskjellsbehandling som vi ikke kan se at rådmannen har begrunnet på noen som helst måte. 
Hvis disse planene går gjennom uten at det tas inn mer detaljer inn i bestemmelsene, står utbygger fritt til å gjøre som de vil.
For at hytteeierne skal få en mer forutsigbar utbygging i sitt nærmiljø, må bestemmelsene være mer detaljerte og ta hensyn til eksisterende bebyggelse i mye større grad enn det gjør i dag. At restaureringen av en låve skal gå foran hensyn til mange mennesker som har investert mye i sin fritidsbolig, synes medlemmene det er vanskelig å forstå og godta.
Videre ønsker vi at antallet hytter reduseres, så det nye som bygges blir et mer naturlig element i det eksisterende miljøet. 
Håper dere har anledning til å se på punktene og imøtekomme eksisterende hytteeiere!
Det er særlig disse forhold vi vil påpeke: 
- Foreslått BYA på 25% er alt for høy for en fritidsbebyggelse på dette stedet - Kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse, om max 100m2 BRA på den enkelte tomt må inn i reguleringsbestemmelsenes § 3 - Parkbelte mot Lundeveien og Hulvikveien på 2 meter er alt for smalt  - Takterrassene må få begrensinger på konstruksjoner over rekkverkshøyde på 90 cm - Ny bebyggelse må plasseres på opprinnelig terreng og ikke på oppfylt terreng. 
2
 
- Den foreslåtte lekeplassen må tas ut i tråd med forslagsstillernes ønske. Kommuneplanen har ikke et krav om lekeplass for fritidsbebyggelse, kun for boligbebyggelse. - Hulvikveien og Lundeveien må opparbeides med fast dekke og fartsdempende tiltak
 
% BYA
I planforslaget legges den generelle BYA på 25% i kommuneplanen til grunn for ny fritidsbebyggelse. Tradisjonelt likestilles vel ikke bolig og fritidsbebyggelse i forhold til grad av utnytting. Fritidsbebyggelse pleier normalt å ligge godt under utnyttelsen for boligområder. I tillegg er det i kommuneplanen en begrensning om maksimalt 100m2 BRA på den enkelte tomt – dette må også gjelde for fritidsbebyggelse inne i et område som har slike maksimalgrenser. 
Planområdet ligger like bak 100-metersbeltet og er inntil landbruksområde, friluftsområde, kyststien og en spredt eksiterende hyttebebyggelse. Det er derfor med undring vi registrer at rådmannen argumenterer med at det er nødvendig med en «arealeffektiv utnyttelse» tilsvarende boligformål. 
Fritidsbebyggelse er noe man reiser til for å komme vekk fra hverdagen og jobblivets stress og mas. Man ønsker å oppleve noe annet: ro, utsikt/utsyn, grønt preg, skog og sjø. Ikke en nabo vegg i vegg og sjenerende tett bebyggelse og virksomhet.
Dette er ikke et boligområde med god infrastruktur og nærhet til private eller offentlige tjenester som normalt begrunner en høy utnyttelse. En ny utbygging på fritidsområdet Stjernåsen burde nedskaleres med hensyn til tomtestørrelser og grad av utnytting. 
Skulle vi foreslå en % BYA bør den henimot halveres og ikke bli høyere enn 15% noe som er ca dobbelt så mye som dagens hytteområde. Samtidig må det være maksimalt 100m2 BRA på den enkelte tomt. Og også høyere enn en annen grunneier på tomt B1 - som foreslår 10% på egen tomt!! 
 
PARKBELTE MOT LUNDEVEIEN OG HULVIKVEIEN
I Rådmannens innledning under saksopplysninger oppgis 4 punkter som er satt som forutsetninger i forbindelse med kommuneplan Vestby 2014-2026 og som da skal ligger til grunn for planforslaget. 
Punkt 1 lyder: «Etablere et parkbelte mot Lundeveien og Hulvikveien.» 
I planforslaget er dette etterkommet med et smalt 2 meter bredt område til «Annen veigrunn – parkbelte». Dette vil i praksis bli en grøft! 
Etablering av et opparbeidet parkbelte på ca 5 meter vil etterkomme forutsetningene og dempe inntrykket av bebyggelsen betydelig. Byggegrensen må trekkes tilsvarende unna. 
 
TAKTERRASSENE
Det er i rådmannens reviderte forslag, foreslått at alle hytter skal ha flate tak. Det foreslås i § 3 at bygg med flate tak i område F5 og F6 kan få takterrasser.
Dersom dette vedtas, foreslår vi at inngjerdingen av takterrassene får et transparent preg, for eksempel glass. Uansett må det ikke settes opp rekkverk/levegg/uttrekkbare levegger eller partytelt eller lignende konstruksjoner over 90 cm fra gesims.  Dette må komme til uttrykk i reguleringsbestemmelsene.
3
 
NY BEBYGGELSE MÅ PLASSERES PÅ OPPRINNELIG TERRENG
Område F1-4 faller dels mot nord og dels mot vest og fjorden uten særlig bebyggelse bak foruten boligen på B1. Område F5 og 6 er relativt flatt og ligger foran en rekke hytter som vil bli sterkt berørt av utbyggingen. Ny bebyggelse er nå riktignok redusert til en etasjehøyde. Imidlertid vil takterrasser og ikke minst unødig terrengoppfylling som bare skal tjene den nye bebyggelse, medføre et stort utsiktstap for bakenforliggende hytter. 
Vi foreslår derfor at eksisterende terreng på område F 5 og F6 skal opprettholdes når tiltaket gjennomføres og at ny bebyggelse innordner seg dette og at det ikke blir tillatt med økning av terreng. 
LEKEPLASS
Forslagsstillerne hadde i sitt opprinnelige forslag, foreslått en lekeplass plassert inntil et veikryss og mot eksisterende hytter. Etter klager fra naboer og vellet, tok forslagsstillerne lekeplassen ut av sitt reviderte forslag som ble sendt kommunen. Rådmannen har imidlertid valgt å ta lekeplassen inn i planen, med samme plassering. 
Stjernåsen Vel foreslår at lekeplassen tas ut av planen. Dette vil dempe konfliktnivået mellom utbygger og eksisterende hytteeiere betraktelig. Det er vanlig å ha lekeplasser i boligområder, på skoler, barnehager og i grøntareal i byer og bymessige områder, jf også kommuneplanen for Vestby. At det skal være nødvendig å legge til rette for organisert lek i et hytteområde hvor det finnes store skogsarealer i umiddelbar nærhet, to store badeplasser og store grøntarealer i Hulvika som er tilrettelagt av Vestby kommune, synes uforståelig. For barn som skal utfolde seg må det være bedre å kunne gjøre noe annet enn å leke i de samme lekeapparater som de gjør i barnehage, på skolen eller hjemme i nærområdet. 
FAST DEKKE
Stjernåsen Vel er svært opptatt av at støv plagene blir avhjulpet og dette vil faktisk særlig de nye hytteeierne nyte godt av. Styret håper Plan- og miljøutvalget vil be utbygger asfaltere Hulvikveien og Lundeveien, samt etablere fartsdempende tiltak. Her er det verdt å legge til at eksisterende hytteeiere har gjort betydelige investeringer i Lundeveien og dersom utbygger ønsker å benytte denne veien bør de ta ansvar for den
STJERNÅSEN VEL FORESLÅR:
1. BYA for områdene F 1-6 settes til 15% og maksimal bebyggelse på den enkelte tomt er 100m2 BRA  2. Parkbelte mot Lundeveien og Hulvikveien skal reguleres til 5 meters bredde mot ny bebyggelse 3. Takterrassene skal ha transparent utseende fortrinnsvis klart glass og ingen konstruksjoner som levegg/gjerde/eller midlertidig konstruksjoner over 90 cm. Tas inn i reguleringsbestemmelsene. 4. Ny bebyggelse i område F5 og 6 skal plasseres på opprinnelig terreng. Oppfylling tillates ikke.   5. Lekeplassen tas ut av planen. 6. Hulvikveien og Lundeveien asfalteres med fartsdempende tiltak
Med vennlig hilsen Styret i Stjernåsen Vel
4
 
Sign Formann Beate Kopp Kleiven  - beate@markedspartner.no  Kasserer Jan Gustavsen   - jangustavsen@gmail.com  Styremedlem Oskar Nilssen  - oskar.nilssen@nsf.no
Styremedlem Harald Aage Liltvedt  -   Harald.l@liltvedt.no  Styremedlem Berit Lunde  -  bermeret@online.no